Ratgeber · Stand 10.10.2026

Umsatzsteuer bei der Ordinationsmiete: warum Ärzt:innen oft mehr zahlen

Ärztliche Leistungen sind von der Umsatzsteuer befreit. Deshalb bekommen Ärzt:innen die Umsatzsteuer auf ihre Ausgaben nicht vom Finanzamt zurück. Bei der Miete wirkt das zweimal: Vermieter:innen dürfen an Ordinationen meist nicht mit Umsatzsteuer vermieten und verlieren dadurch ihren eigenen Vorsteuerabzug. Und bei Räumen mit Servicepaket kommen 20 Prozent auf den gesamten Preis, die niemand zurückholt.

Der Ausgangspunkt: keine Vorsteuer für Ärzt:innen

Heilbehandlungen von Ärzt:innen, Zahnärzt:innen, Psychotherapeut:innen, Hebammen, Physiotherapeut:innen und den anderen im Gesetz genannten Gesundheitsberufen sind von der Umsatzsteuer befreit. Auf der Honorarnote steht keine Umsatzsteuer. Im Gegenzug gibt es keinen Vorsteuerabzug: Die Umsatzsteuer, die auf Geräten, Material, Software oder Miete liegt, bleibt als Kosten in der Ordination. Ein Gerät um 10.000 Euro netto kostet eine Ärztin 12.000 Euro, ein Handelsunternehmen 10.000 Euro, weil es die 2.000 Euro zurückbekommt.

Reine Miete: warum Vermieter:innen zögern

Die Vermietung von Geschäftsräumen ist von der Umsatzsteuer befreit. Vermieter:innen können aber freiwillig mit Umsatzsteuer vermieten. Das tun sie gern, weil sie dann die Umsatzsteuer aus Bau, Kauf und Sanierung des Gebäudes als Vorsteuer zurückbekommen. Bei einem Neubau oder einer großen Sanierung geht es dabei um 20 Prozent der Baukosten.

Diese Wahl gibt es seit September 2012 nur noch, wenn die Mieterin die Räume zu mindestens 95 Prozent für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine Ordination erfüllt das nicht, weil Heilbehandlungen befreit sind. Für Vermieter:innen heißt das:

• Die Miete an eine Ordination muss ohne Umsatzsteuer verrechnet werden.
• Die Vorsteuer aus Bau oder Sanierung, die auf diese Fläche entfällt, geht verloren. Wurde sie schon abgezogen, muss sie anteilig zurückgezahlt werden.
• Viele Vermieter:innen rechnen diesen Nachteil in die Miete ein oder lehnen Ordinationen als Mieterinnen ab. Ein Beispiel aus der Praxis: ein Inserat für eine Geschäftsfläche in Wien, „nur für vorsteuerabzugsberechtigte Mieter mit UID“.

Für Mietverhältnisse, die vor dem 1. September 2012 begonnen haben, und für Gebäude, deren Bau davor begonnen wurde, gelten noch die alten Regeln. Dort kann die Vermieterin weiter mit Umsatzsteuer vermieten. Für die Ärztin ist das teurer, weil sie die Umsatzsteuer nicht zurückbekommt.

Was das für die Miethöhe bedeutet

Ein Rechenbeispiel mit einer Fläche, die die Vermieterin netto um 1.000 Euro im Monat vermieten will:

Ob und wie viel die Vermieterin aufschlägt, ist Verhandlungssache. Es lohnt sich, das Thema selbst anzusprechen: Wer zeigt, dass sie das Problem der Vermieterin kennt, verhandelt leichter über eine Lösung, etwa eine längere Laufzeit oder eine Miete, die den Verlust nur zum Teil ausgleicht.

Einmietung mit Servicepaket: 20 Prozent auf alles

Anders liegt der Fall, wenn Sie sich in ein Ärztezentrum oder eine Ordination einmieten und neben dem Raum ein Bündel an Leistungen bekommen: Empfang, Telefon, Terminvergabe, Reinigung, Geräte, Verbrauchsmaterial. Dann ist die Raumnutzung nur ein Teil des Ganzen. Steuerlich gilt das Paket als eine einheitliche Leistung, und die ist nicht befreit. Das Zentrum verrechnet 20 Prozent Umsatzsteuer auf den gesamten Betrag und darf dafür selbst die Vorsteuer aus seinen Kosten abziehen.

Für Sie als Ärztin bleibt die Umsatzsteuer als Kosten: Aus 800 Euro „exkl. USt“ werden 960 Euro. In den Inseraten auf OrdiRaum steht der Zusatz „/ Monat exkl. USt“ bei mehreren Angeboten mit Servicepaket. Rechnen Sie dort immer 20 Prozent dazu, wenn Sie Angebote vergleichen.

Auch einzeln überlassene medizinische Geräte und Einrichtungen, die zur Betriebsanlage gehören, fallen nicht unter die Befreiung für die Raummiete. Wer Ihnen Raum und Geräte getrennt verrechnet, kann den Raum ohne und die Geräte mit Umsatzsteuer verrechnen.

Wenn die Anbieterin selbst Ärztin ist

Überlässt eine Ärztin einer Kollegin einen Raum, gelten dieselben Regeln: Die reine Raummiete ist ohne Umsatzsteuer, eine Verrechnung mit Umsatzsteuer ist nicht möglich. Geräte, Empfang und Assistenz wären steuerpflichtig. Bleiben die steuerpflichtigen Umsätze der Anbieterin unter 55.000 Euro im Jahr, gilt sie als Kleinunternehmerin und verrechnet auch darauf keine Umsatzsteuer. Ihre eigenen Honorare aus Heilbehandlungen zählen bei dieser Grenze nicht mit. Was Anbieter:innen sonst beachten, steht im Ratgeber Leere Halbtage vermieten.

Sonderfall Ordinationsgemeinschaft

Teilen sich mehrere Ärzt:innen Räume, Personal und Geräte und rechnet die Gemeinschaft nur die tatsächlichen Kosten anteilig weiter, sind diese Leistungen an die Mitglieder von der Umsatzsteuer befreit. Voraussetzung ist, dass die Gemeinschaft genau die Kosten ersetzt bekommt und keinen Gewinn macht. Sobald eine Ärztin an der Überlassung verdient, ist es keine Kostenteilung mehr, sondern eine Vermietung oder eine Leistung gegen Entgelt mit den Regeln oben.

Worauf Sie bei der Suche achten

• „exkl. USt“ im Inserat: 20 Prozent dazurechnen. „Ohne Umsatzsteuer“ oder „umsatzsteuerfrei“: der Betrag bleibt.
• Keine Angabe: nachfragen, bevor Sie Angebote vergleichen. In vielen Inseraten fehlt der Hinweis.
• Reine Fläche: fragen, ob die Vermieterin die Vermietung an eine Ordination schon einmal durchgerechnet hat. Das erspart ein Nein nach der Besichtigung.
• Paket oder Raum: Bei Angeboten mit Empfang und Geräten fragen, ob Raum und Leistungen getrennt verrechnet werden können.
• Steuerberatung: Vor der Unterschrift die Vertragsgestaltung prüfen lassen. Die Einordnung als Miete oder als Leistungspaket hängt vom Vertrag ab und wirkt sich über die gesamte Laufzeit aus.

Häufige Fragen

Warum wollen manche Vermieter nicht an Ärzt:innen vermieten?

Weil sie bei einer Vermietung an eine Ordination nicht mit Umsatzsteuer vermieten dürfen und dadurch die Umsatzsteuer aus Bau, Kauf und Sanierung des Gebäudes nicht vom Finanzamt zurückbekommen. Das Gesetz erlaubt die Verrechnung mit Umsatzsteuer nur, wenn die Mieterin die Räume fast ausschließlich für Umsätze mit Vorsteuerabzug nutzt. Ärztliche Heilbehandlungen sind davon befreit.

Zahlen Ärzt:innen auf die Miete Umsatzsteuer?

Bei der reinen Raummiete nicht. Bei der Einmietung in ein Ärztezentrum oder eine Ordination mit Servicepaket, etwa Empfang, Terminvergabe und Geräte, gilt das Ganze als eine steuerpflichtige Leistung mit 20 Prozent Umsatzsteuer. Ärzt:innen können diese Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen, sie bleibt als Kosten.

Was bedeutet „exkl. USt“ im Inserat?

Dass auf den genannten Preis noch 20 Prozent Umsatzsteuer kommen. Aus 800 Euro werden 960 Euro. Steht „ohne Umsatzsteuer“ oder „umsatzsteuerfrei“ im Inserat, bleibt es beim genannten Betrag.

Gilt das auch für Therapeut:innen?

Für Psychotherapeut:innen, Hebammen, Physiotherapeut:innen und die anderen im Gesetz genannten Gesundheitsberufe gilt dieselbe Befreiung wie für Ärzt:innen. Sie können die Umsatzsteuer auf die Miete ebenfalls nicht zurückholen.

Was ist bei einer Ordinationsgemeinschaft anders?

Teilen sich mehrere Ärzt:innen Räume und Personal und rechnet die Gemeinschaft nur die tatsächlichen Kosten anteilig weiter, sind diese Leistungen an die Mitglieder von der Umsatzsteuer befreit. Sobald jemand damit Gewinn macht, ist es keine Kostenteilung mehr, sondern eine Vermietung oder eine Leistung gegen Entgelt.

Quellen

• § 6 Umsatzsteuergesetz 1994, Absatz 1 Ziffer 16 (Vermietung von Grundstücken), Ziffer 19 (Heilbehandlungen und Gemeinschaften) und Absatz 2 (Option zur Steuerpflicht), Rechtsinformationssystem des Bundes.
• Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung, Bundesministerium für Finanzen: 95-Prozent-Grenze und Stichtag 1. September 2012.
• Kleinunternehmerregelung, Wirtschaftskammer Österreich: Grenze 55.000 Euro seit 2025.
• Einkommen- und Umsatzsteuer, Steuerbroschüre der Ärztekammer für Wien.
• Ärztezentrum: Miete oder umfassendes Dienstleistungspaket?, Steuerberatung Weiss.

Von Mag. Clara Haffner, OrdiRaum. Rechtsstand Oktober 2026, geprüft anhand § 6 UStG (RIS), der Informationen des Bundesministeriums für Finanzen und der Wirtschaftskammer sowie der Steuerbroschüre der Ärztekammer für Wien. Die Seite erklärt die Regeln und ersetzt keine Steuerberatung. Fragen an clara@ordi-life.at.